재건축 재개발에서 중요하게 다루는 조합(원)의 모든 것
재건축 재개발이라는 것은 기존에 있던 오래된 건물을 허물고, 새로운 집을 짓는 과정입니다. 그러므로, 기존에 오래된 건물을 소유하고 있던 분들이 조합(원)을 구성하게 되는데, 요즘과 같이 많은 주택이 공급되는 시기에는 재건축 재개발도 많이 일어나므로 조합(원)에 대한 관심이 많은 것 같습니다.
조합설립추진위원회 구성
조합이라는 것의 가장 첫 단계입니다. 재건축 혹은 재개발을 진행하겠다고 하여 지자체 심사를 거쳐서 정비구역으로 지정이 되고 나면 2년 이내에 조합설립추진위원회를 구성해야 됩니다. 보통 정비구역 지정이 되면 그 즉시 구성하게 됩니다. 조합설립 추진위원회가 구성되는 조건으로는 토지 혹은 건축물의 소유자 중 과반수의 동의를 받고 지자체에 승인을 받아야 합니다. 재개발 재건축은 사업이 순조롭게 진행되는 것이 수익에 직결되는데, 이 순조로운 진행은 보통 조합의 움직임이 핵심입니다. 그리고 그 조합을 빠르게 결성하도록 돕는 것이 조합설립추진위원회가 되는 것이죠. 조합설립추진위원회 간단하면서도 아주 중요한 단계입니다.
| 조합설립추진위원회 구성조건 |
1. 토지 혹은 건축물의 소유자 중 과반 수의 동의를 받습니다. (이 때, 동의한 주민들은 조합설립에도 동의한 것으로 간주합니다.) 2. 위원장을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성 후 지자체의 승인받습니다. 3. 일반적으로 전체 위원의 수는 토지 등 소유자의 10% 범위 내에서 선출합니다. |
조합설립
앞으로 재건축 및 재개발의 사업이 원활하게 진행하게 될 조합설립해야 됩니다. 수익률과 직결되는 부분이기 때문에 조합설립을 빠르게 진행하는 것이 중요하며, 그리고 앞으로 일을 잘 해내갈 인원들로 구성되는 것 또한 매우 중요합니다. 즉, 앞서 구성된 조합설립추진위원회가 중요한 역할을 잘 수행해주어야 하는 것입니다.
조합설립인가 조건
아주 간단합니다. 포함되어 있는 주민들의 동의를 얻는 것입니다. 자세한 동의율을 알려드리겠습니다.
| 재건축 | 1. 토지 등 소유자 3/4 이상의 동의가 필요합니다. 2. 동별 구분소유자 1/2 이상의 동의가 필요합니다. 3. 토지 면적의 3/4 이상의 동의가 필요합니다. |
| 재개발 | 1. 토지 등 소유자 3/4 이상의 동의가 필요합니다. 2. 토지면적 1/2 이상의 동의가 필요합니다. |
이때, 1필지의 토지에 다수의 소유자가 있는 경우도 있는데, 이때는 대표자 1인 만을 소유자로 산정됩니다. 그리고 조합은 명칭에 반드시 정비사업조합이라는 문구가 사용되어야만 합니다.
조합원의 혜택
조합설립 당시에 동의를 한 주민들은 드디어 조합원으로서 활동하게 됩니다. 그럼 조합원이 되면 어떤 혜택들이 있는지 알아볼까요?
조합원 분양
조합원 분양은 일반분양과의 차이가 있습니다.
| 조합원 분양 | 장점 로얄층과 로얄등을 선택할 수 있기 때문에 흔히 말하는 RR동에 입주가능성이 높습니다. 조합원 분양가는 일반분양가 보다 저렴합니다. 별도의 청약통장이 필요 없습니다. 저렴한 분양으로 인하여 입주 후 큰 시세차익이 예상됩니다. 단점 추가분담금이 얼마나 발생할 수 있을 지 가늠할 수 없습니다. 초기단계부터 참여하는 부분이라 목돈이 묶일 수 있습니다. |
| 일반 분양 | 장점 계약금만 있으면 되므로 초기투자금이 적습니다. 사업이 지연될 가능성이 없습니다. 단점 공급물량이 적어 당첨되기 어렵습니다. 당첨이 되더라도 원하는 층과 동으로 배정받을 확률이 적습니다. 분양가가 조합원 분양가대비 비쌉니다. 청약통장이 반드시 필요합니다. |
무상제공 옵션
일반분양 대비하여 무상제공으로 받는 옵션들이 많습니다. 대표적으로는 확장비가 별도로 비용이 발생하지 않는 경우가 많습니다. 일반분양으로 진행하는 경우, 확장비가 1천만 원 ~ 3천만 원 수준까지 높은 금액으로 진행되는 경우가 많은데 조합원의 경우 이를 혜택으로 받을 수 있습니다. 그리고 옵션으로 냉장고, 세탁기, TV 같은 가전제품의 무상제공이 발생하는 경우도 많습니다. 이러한 혜택들은 사업이 빨리 진행되어 사업비가 적게 발생할수록 많은 혜택을 받을 가능성이 높아집니다.
조합원이 될 수 없는 경우
아래와 같은 경우에는 주택 혹은 토지 등에 소유권을 가지고 있어도 조합원이 될 수 없는 경우가 있으니 투자 혹은 실거주를 목적으로 재개발 혹은 재건축 지역에 매수를 진행하는 경우에는 반드시 참고하셔야 합니다.
| 재건축 | 조합설립인가 후, 매수한 경우에는 조합원 자격을 양도받을 수 없습니다. |
| 재개발 | 관리처분계획인가 후, 매수한 경우에는 조합원 자격을 양도받을 수 없습니다. |
위 내용 중에서도 예외인 경우도 있습니다. 근무 혹은 생업상의 사정으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우 이거나, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 그리고 세대원 전체가 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하는 경우 등인데, 주로 세대원 전체가 움직이는 경우라면, 자세하게 확인해보시는 것이 좋습니다.
지금까지 재개발 재건축에서의 조합(원)의 대해 모든 것으로 구성하는 방법과 순서 그리고 조합원이 되었을 때 어떤 혜택을 가질 수 있으며 조합원이 되지 못하는 경우가 어떤 것이 있는지에 대해서 알아보았습니다.
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