재개발 재건축의 시작 신호는 정비구역 지정입니다.
정비구역으로 지정되었다라는 말은 "그림을 그렸다", "선을 그었다"라고 표현하기도 합니다. 재건축에는 안전진단이라는 사전 절차가 있기는 하지만 재개발과 재건축의 공통적으로 호재가 발생했음의 첫신호로 정비구역 지정이라고 볼 수 있습니다. 지자체는 세금을 활용하여 주민이 계속 유입될 수 있도록 조치를 취하는데, 그러한 행위로 도시 주거환경정비 기본계획이라는 것을 수립하고 정기적으로 검토합니다. 앞으로 정비가 필요한 구역을 정하는 것이지요. 진행되는 절차에 대해 한번 자세히 알아봅시다.
도시 주거환경정비 기본계획의 수립이 무엇일까?
지자체에서는 10년 단위로 도시 주거환경 정비 기본계획을 지역 내에 주민들을 전입시키기 위해 수립합니다. 10년 단위임에도 불구하고 5년마다 적합한지 검토까지 할 만큼 중요하게 여기는 계획입니다. 인구(50만 기준)에 따라 시장 혹은 도지사가 주관해서 홈페이지에 공표합니다. 이 계획은 재개발과 재건축의 시작을 예견하게 됩니다. 앞으로 정비할 구역이 기재되어 있기 때문이죠. 이때 아파트의 경우에는 안전진단 이라는 것을 통과해야 해야 되는데, 건축된 지 30년이 지났다면 도시 주거환경정비 기본계획에 해당 아파트가 기재되어 있지 않더라도 과감하게 안전진단을 신청하고 재건축이 진행될 수 있도록 적극적으로 움직일 필요가 있습니다.
안전진단이란 무엇일까?
재개발과는 다르게 재건축은 반드시 안전진단이라는 절차를 통과해야만 합니다. 안전진단이란 쉽게 말해서 주택의 노후정도를 보는 것이라고 할 수 있습니다. 구조안정성, 보수비용, 주변 여건 등을 조사해서 재건축을 해야 될지 유지보수만 하면 될지를 판단하는 것이죠. 안전진단은 아파트 각 호별 소유자들이 신청할 수 있습니다. 10%만 안전진단 신청에 동의하면 지자체에 안전진단을 신청할 수 있죠. 비용이 발생하는 건 피할 수 없습니다. 신청이 완료되면 30일 이내에 안전진단 시행을 통보하고 기관을 선정해 진단을 시작합니다. 설비 노후도, 주거환경 적합성 등 다양한 요소들을 판단하고 아파트의 안전 정도를 A~E등급으로 나뉘어 진단됩니다. 여기서 E등급을 받아야 안전진단을 통과하고 재건축을 진행할 수 있는 자격을 얻는 것이죠. A~C등급은 유지보수 진행하는 것으로 끝이 납니다. D등급은 조건에 따라 안전진단 통과를 할 수는 있는데, 2차 정밀 안전진단에서는 반드시 E등급을 받아야 합니다. E등급은 재건축을 받을 수 있는 기회를 얻는 것입니다. 안전진단의 항목별 중요도는 구조안정성(50%), 설비노후도(25%), 주거환경 적합성(15%), 비용 편익(10%) 으로 되어 있으니 참고 바랍니다.
진짜 첫걸음인 정비구역 지정에 대해서 말씀드리겠습니다.
도시 주거환경정비 기본계획에 포함되었거나 구역 지정요건을 충족해 60% 이상의 주민동의를 받고 지자체 심사를 거치면 정비구역으로 지정될 수 있습니다. 다시 한번 말씀드리지만 재건축은 안전진단 통과가 필수입니다. 지자체 홈페이지에 정비구역 지정 예정지역의 주민 공람 공고문을 공고합니다. 쉽게 말해서 "이 구역을 재개발 재건축을 진행하는 것에 동의하시나요?라고 동의를 구하는 것이죠. 주민들의 동의가 이루어지면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정됩니다. 공고문이 어떻게 공고되는지 궁금하시다면 서울시는 클린업시스템에서 조회할 수 있고, 경기도는 경기도청에서 확인하실 수 있습니다. 지방의 경우에는 수도권과 동일하게 각 지자체를 통해서 확인하실 수 있습니다. 노후화가 많이 진행된 구역을 알고 계시다면 해당 구역이 포함된 지자체 홈페이지를 반드시 읽어보고, 인근 부동산에서 진행 여부를 파악해보는 것도 좋습니다.
조합설립 추진위원회를 잊지 말아요.
정비구역이 지정되고 나면, 조합을 설립해야 합니다. 조합을 설립하기 위한 기본 조건을 충족시키기 위해서는 조합설립 추진위원회의 적극적인 움직임이 필요합니다. 다음 단계로 진행되기 전에 구역지정이 해제되어 버릴 수도 있기 때문에 조합설립 추진위원회를 빠르게 결성하고 움직여야 합니다. 조합설립 추진위원회는 토지 혹은 건축물의 소유자 중 과반수의 동의를 받고 지자체의 승인을 받아야 합니다. 추진위원회가 결성되면 조합설립을 위한 동의서를 부지런히 뛰어다녀야 하는 것이죠.
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