재개발과 재건축이 어떤 차이점을 가지는지 알아봅시다.
주변에 집과 관련하여 이야기를 하다 보면 어떤 건물을 허물고 다시 새로운 아파트가 올라온다고 하면 쉽게 "여기 재개발한다더라"라고 재개발로 통칭해서 이야기를 하곤 합니다. 하지만 재개발과 재건축은 뚜렷한 차이점을 가지고 있습니다. 목적은 같지만 조건이 다르다고 보면 이해하기 쉬울 것 같습니다. 한번 자세히 알아볼까요.
재건축과 재개발을 간략하게 구분해봅시다.
아주 간략하게 재건축과 재개발을 구분하자면, 재건축은 노후된 아파트를 철거하고 그 자리 위에 새로운 아파트를 짓는 사업이라고 할 수 있습니다. 그러나 재개발은 다릅니다. 건물만 보는 것이 아니라, 지역전체를 재정비하고 새로운 아파트를 짓는 것입니다. 다시한번 정리하자면 재건축은 지역 자체에는 크게 낙후되지 않았지만 건물 그 자체가 노후되어 주거환경을 개선하는 사업이라는 것이죠. 재개발의 경우에는 지역 그 자체가 낙후되었고, 그중에 건물마저도 노후가 되어버린 곳을 완전히 환골탈태시키는 작업입니다.
재개발과 재건축 구역을 가장 쉽게 판가름 할 수 있는 잣대가 있습니다. 바로 소방차입니다. 소방차는 다른 차량들과 비교하였을 때 아주 큰 부피를 차지하고 있지만 공익의 목적을 위하여 반드시 필요한 것이죠. 그래서 이 소방차가 지나갈 수 없는 도로를 가지고 있다면 도로 재정비가 필요하다 정도로 이해할 수 있습니다. 즉, 지역 자체가 낙후되었다고 판단되므로 이 지역은 재개발 구역의 가능성이 있다는 것입니다. 반대로 생각해볼 수 있겠습니다. 소방차가 아주 쉽게 지나다닐 만큼 도로가 잘 정리되어 있습니다. 그러나 건물이 한 30~40년 되어 노후화가 되었다면 어떨까요? 지역 자체는 양호하니 재개발이 아닌 재건축을 대상으로 평가되는 것입니다.
사업 시행을 위한 조건을 한번 알아볼까요
앞서 재개발과 재건축의 기준점을 설명드릴 때 소방차를 언급하였죠. 소방차의 경우 주거정비지수제라고 주거지역의 정비 필요도를 점수화한 후, 재개발 구역의 기준이 되는 제도에 포함되어 있습니다. 해당 소방차에 해당되는 내용을 주거정비 지수제라고 표현하도록 하겠습니다. 재개발의 경우, 지역의 낙후정도가 중요한 요인입니다. 주거정비지수제로 해당 점수가 가장 큰 요인이라고 볼 수 있습니다. 그리고 당연히 판단되어야 되는 부분이 건축물의 노후도 입니다. 해당 구역 내에 노후된 건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상되어야 합니다. 마지막으로 주택 접도율이라고 하는데, 단어가 생소하실 수 있습니다만 간단하게 말해서 도로와 붙어있는 주택들이 얼마나 있는지를 보는 것입니다. 여기서 도로는 폭 4m 정도 되는 골목이 아닌 차량이 다닐 수 있는 도로를 의미하는 것입니다. 재건축의 경우에는 아주 간단합니다. 건축된지 30년 이상(30년 포함입니다.) 된 시점에 안전진단이라고 하는 지자체의 평가를 넘어서면 가능해집니다. 재건축은 아주 간단하죠? 하지만 안전진단이라는 조건이 결코 쉽지 않은 조건이랍니다. 단계에 대해서는 다음 포스팅에서 하나씩 다룰 예정입니다.
첫 번째 큰 차이점은 거주자와 관련된 대책입니다.
먼저 말씀드린 것과 같이 재개발의 경우에는 공익의 목적이 강합니다. 그래서 재개발을 시행하기 위해 구역지정을 진행하면 해당 구역에 거주하는 세입자들이 재개발하는 동안 정상적인 생활을 할 수 있도록 주거 이전비와 같은 대책들이 마련되어 있습니다. 나라에서 어느 정도의 대책인지가 가늠이 안될 수 있습니다. 상가를 매매하게 되면 반드시 나오는 부분이 권리금입니다. 이 권리금은 사실상 특정 기준이 있는 것이 아닌 보이지 않는 것들을 판단하여 매기는 금액으로 명확한 금액이 아님에도 불구하고 나라에서 지원을 해주는 것이죠. 심지어 재개발 후에는 이 구역의 바닥권리금은 또 더 올라갈 텐데 말입니다. 하지만 재건축의 경우에는 공익 아닌 사익의 목적이 강합니다. 해당 구역에 거주하던 분들에 대한 대책이 없다라고 생각해도 무방합니다. 소유자가 조합원에서 이주비 대출이라는 것을 받을 수 있기는 합니다만, 재건축하는 동안 기존 거주자들을 방치하죠. 알아서 살아가도록 말이죠. 상업을 하고 있던 곳이라면 아무 대책도 없이 사업을 멈추고 나가야 하는 상황이니 반대가 심각할 것입니다. 재건축이 시행 자체가 어려운 부분의 한 가지라고도 할 수 있겠습니다.
두 번째 큰 차이점은 조합의 조건입니다.
재건축의 경우에는 해당 아파트에 1개 호실마다의 소유자에게 조합원 자격을 부여합니다. 아주 이해하기 쉬울 것입니다. 그러나 재개발은 조금 다릅니다. 오히려 조금 더 넓습니다. 다가구주택의 소유자, 단독주택의 소유자, 상가 건물의 소유자 등 소유자들에게 자격을 부여하는 것은 당연한 것이며 대지만 소유하거나 허가받지 못한 건물을 소유하고 있는 경우에도 자격을 부여받을 수 있습니다. 허가받지 못한 건물의 경우에는 목적이 주거용으로 인정된다는 가정이 있어야만 한다는 것은 반드시 인지해주세요. 조합원이 되려면 조합이 설립되어야겠죠. 조합설립은 위해서는 필수 동의율이라는 것을 충족해야만 합니다. 각각의 필수 동의율이 다르다는 것 정도만 인지하시고 필요하실 때마다 아래 내용을 읽는 것이 좋을 것 같습니다 용어가 생소하고 다소 머릿속에 집어넣기에는 난해하니까요. 재건축의 경우에는 3가지가 확보되어야 합니다. 토지 등소유자 3/4이상 이고 동별 구분 소유자 1/2이상하고 토지 면적의 3/4 이상 동의를 받아야 합니다. 재개발의 경우에는 2가지만 확보되면 가능합니다. 토지등소유자 3/4 이상하고 토지 면적의 1/2 이상 동의를 받으면 가능한 것이죠.
만약 조합원 조건을 포기한다면 현금청산을 하게 되는데, 재건축의 경우에는 매도청구라고 표현하며, 재건축 사업시행자가 조합원 조건을 포기한 대상자에게 토지와 건축물 등의 권리를 포기하는 것을 청구하는 행위입니다. 재개발의 경우에는 토지수용이라고 표현하며, 국가나 지자체가 강제적으로 토지의 소유권을 취득하는 것을 의미합니다.
세 번째 큰 차이점은 초과이익환수제입니다.
재개발에는 초과이익환수제라는 개념이 없고, 재건축에서만 존재하는 개념입니다. 새로운 아파트를 지으면서 조합원이 너무 많은 이익을 취하게 된다면 초과된 이익금을 거두겠다는 의미입니다. 조합원 각자의 이익이 약 3,000여만 원이 초과되면 일정 비율로 세금을 징수하는 것입니다. 목적은 주변 환경을 재정비하는데 쓰인다고는 합니다. 이 말은 누구나가 초과이익환수제를 반길 사람은 없을 것이므로, 초과이익환수제가 시행되거나 완화된다면 재건축의 진행속도가 급속도로 빨라질 수 있다는 것이기도 하죠.
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