본격적으로 재개발 및 재건축을 진행해봅시다.
앞에서 확인했던 조합설립 추진위원회에서 열심히 동의서를 구하여 조합설립을 하고나면 재개발 재건축 이라는 사업을 시작할 수 있게 됩니다. 조합장과 조합원을 구성하고 최소한의 비용으로 멋드러진 신축 아파트 건축을 위해 다양한 시공사들과 지자체 등 관련 인원들과 수시로 미팅을 진행합니다.
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조합설립을 위해 동의서를 모아야 합니다.
앞서 먼저 설립되었던 조합설린 추진위원회가 일을 잘해야 되는 부분 입니다. 주민들의 동의를 얻어야 됩니다. 지금은 절차만을 공부하는 과정이니까 아래 동의율을 적어두긴 하겠지만, 외우지 말고 그냥 읽고 넘어가도록 해요. 중요한건 동의를 얻어야만 조합을 설립할 수 있다는게 핵심입니다. 다시 돌아와서 동의율을 말씀드리면 재건축의 경우에는 토지등소유자 3/4 이상과 동별 구분소유자 1/2 이상 그리고 토지 면적의 3/4 이상 동의를 얻어야 하고, 재개발의 경우에는 토지등소유자 3/4 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의를 얻으면 됩니다. 동의를 한 소유자들 이여만 조합원이 될 수 있다는 달콤한 말로 반대하는 주민들까지 설득해야 합니다. 이 과정은 매우 중요합니다. 만약 조합설립이 이뤄지지 않으면 재개발 재건축이 무한정 지연될 수밖에 없을테니까요. 조합설립인가가 되고나면 앞으로의 중요한 일들이 많아집니다.
조합설립인가 후 첫 업무이자 가장 중요한 업무인 시공사를 선정합니다.
시공사를 선정할 때에는 공개 입찰을 통해서 진행됩니다. 사업성이 높으면 수주하기 위해 엄청난 시공사들이 달려들겠죠. 시공사들이 평당 사업비와 조합원들에게 제공할 달콤한 혜택들을 제시하기 시작합니다. 조합원 과반수가 참석한 시공사선정총회에서 최종투표하여 결정하게 되는데, 모두가 아시다시피 아파트 브랜드가 무엇이 들어오느냐는 이지역의 사업성을 보여줍니다. 만약 흔히 알고 있는 1군 브랜드가 입찰에 참여하기 시작했다면 그 재개발과 재건축은 성공적인 사업이라고 봐도 무방합니다. 그 중에서도 프리미엄 브랜드가 들어오면 더 이상 의심할 필요가 없습니다.
조합설립인가 시점에서의 반드시 주의할 사항이 있습니다.
투기과열지구에서 진행되는 사업이라면 매매할 때에 재건축 물건이라면 조심해야 할 것이 있습니다. 집을 샀는데 조합원이 될 수 없는단계가 시작되는 시기이기 때문입니다. 앞으로 지어질 신축 아파트에서 사는 원대한 꿈을 꾸었구나 신축 아파트가 지어지고 시세차액이 크게 발생할 것을 생각한 투자개념으로 진입하였는데 조합원의 지위를 양도 받지 못한다면 현금청산 대상이 되어버립니다. 미래가치를 꿈꾸고 왔는데 그냥 집을 팔고 나가야되는 상황이 발생한다는 것입니다. 다시 한번 언급하자면 2가지 조건이 부합되어야 하니 2가지 조건은 반드시 확인해야 합니다. 첫번째는 투기과열지구 인가 를 보아야하고 두번째는 재건축 단지인가를 보는 것입니다.
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