현재 자산가치를 평가하는 종전자산평가를 알아봅시다.
감정평가라고 또 다른 말로 명명하기도 합니다. 재개발 재건축 이후에 부담금을 발생하는 데에 있어서 이익과 직결되는 부분으로 가장 중요한 요소라고 볼 수 있습니다. 반드시 이 금액은 확정된 금액이 아니고 예상금액이라는 점을 먼저 언급드리면서 어떻게 평가되고 어떻게 계산하는지 알아보도록 하겠습니다.
감정평가액을 알아보겠습니다.
현재 시점의 부동산 가치를 평가하는 것입니다. 조합원들은 소유하고 있는 토지나 건물을 조합에 넘겨주고 신축 아파트로 돌려받습니다. 하지만 단일 아파트가 아닌 이상 모든 조합원들의 부동산의 가치가 동일하지 않습니다. 즉, 현재 시점에서의 토지나 건물의 가치는 면적에 따라 다를 수 있고 층에 따라서도 다를 수 있습니다. 심지어 도로와 인접하였는가 혹은 지어진지 얼마나 오래되었는가 등에 따라서 평가됩니다. 이러한 평가를 하는 감정평가사를 고용해서 진행하게 됩니다. 두 개의 감정평가업체를 위탁하고 공동주택 공시 가격을 평가기준으로 하여, 두 업체의 평균금액으로 최종적으로 감정평가를 완료합니다. 각 소유주의 부동산에 현재가치를 매기고 향 후에 개발되면 얼마나 수익이 날지 알아볼 수 있겠죠. 그것을 우리는 비례율이라고 부릅니다.
수익률을 알려주는 비례율에 대해서 알아보겠습니다.
비례율은 총수입에서 총지출을 제외한 잔여금액을 감정평가액으로 나누어서 비례율(=수익률)을 계산합니다. 여기서 감정평가액이 무엇인지는 앞에서 알아봤지만, 총 수입과 총지출은 무엇을 의미할까요? 총수입은 조합원 분양가와 일반분양가 임대수익 등을 합한 금액입니다. 총지출은 건축비 등 사업비 명목으로 지출되는 비용입니다. 총수입과 총지출 그리고 감정평가액을 활용하여 계산하면 비례율이 90%, 100%, 110% 등 수익률이 확인되는데, 여기서 100% 미만의 수익률이 발생하면 조합원에서 추가부담금을 걷게되고, 100% 이상의 수익률이 발생하면 그만큼의 환급금으로 돌려주게 됩니다. 그렇다면 이 비례율을 왜 계산하였을까요?? 이 비례율을 활용하면 권리가액 을 알 수가 있습니다. 권리가액은 앞으로 지어질 신축아파트의 분양에 직접적으로 영향을 미치는 것으로 가장 중요하다고 볼 수 있습니다.
권리가액이 무엇일까요?
처음에 먼저 평가했었던 감정평가액에서 비례율을 곱하여 현재 소유하고 있는 부동산이 향 후에 얼마나 가치를 가질 것인가를 미리 계산하여 예상금액을 책정하는 것입니다. 간단하게 예를 들어보면, 감정평가액이 5억 원이고, 비례율이 110%인 경우에는 최종 권리가액은 5억 5천만 원이 되는 것입니다. 미래가치를 미리 예상하여 5천만 원을 배당금 형태로 지급되는 것이지요. 이 배당금은 앞으로 받게 될 신축 아파트의 분양가를 부담하는 데에 사용되게 됩니다. 만약 새로운 아파트의 조합원 분양가가 6억이라고 한다면, 5억 원의 부동산을 조합에게 넘겨주고, 추가부담금으로 1억을 부담하여야 분양을 받을 수 있지만 이 배당금 5천만 원이 지급되면 추가 부담금이 5천만 원만 부담하면 6억 원의 신축 아파트를 분양받을 수 있게 됩니다. 하지만 이 배당금액에는 함정이 있습니다.
권리가액에서 가장 중요한 포인트는 예상금액 이라는 것입니다.
공동주택 공시가격으로 평가된 감정평가 금액을 기준으로 모두 계산된 비례율과 권리가액은 예상금액입니다. 부동산 시장상황에 따라서 공시 가격은 낮게 평가되거나 높게 평가될 수도 있습니다. 감정평가액에 동의하지 않아서 사업이 지연될 수 있고, 가정 평가액에 편하게 동의하여 사업이 물 흐르듯이 순탄하게 진행되기도 합니다. 하지만 현재 단계에서 평가되는 비례율과 권리가액은 모두 단순 예상금액이라는 것입니다. 정확한 금액은 입주할 시점에 확정되기 때문이죠. 지금은 비례율이 높게 나와서 부담금이 적을 것이라고 예상하였지만 실제 분양받을 때는 비례율이 낮게 잡혀 많은 부담금을 부담해야 할 수도 있다는 것입니다.
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