드디어 조합원 신청하는 시기가 왔습니다.
원하는 평형대의 집을 얻어내기 위해 조합원들 간에 고도의 심리싸움이 펼쳐지는 시기입니다. 종전자산평가가 끝나고 나면 나의 자산가치에 따라 우선순위가 매겨지기 때문입니다. 이러한 심리싸움에서 원하는 것을 얻어낼 수 있는 최선의 방법을 알아보도록 합시다.
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조합원분양 신청
조합에서는 사업시행인가가 고시되고 나면 60일 이내에 조합원 분양 신청을 완료해야만 합니다. 조합원분양신청 이라는 것이 아파트를 계약한다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 내가 원하는 평형대의 집이 어떤 집인지를 신청하는 단계라고 보시는게 맞습니다. 그러면 분양 대상자별 종전 가격과 부담금 추산액 통보서를 배부하게 됩니다. 이때 분양 신청기간 같은 것들도 함께 알려지고 분양을 신청을 검토하면서 이주 시점까지 조합원 자격을 유지를 할 것인지 혹은 조합원 자격을 포기하고 현금청산을 할 것인지를 결정하게 됩니다. 투기과열지구인 경우 재건축은 조합원 지위 양도가 불가하지만, 재개발의 경우에는 다른 사람에게 매도가 가능합니다.
원하는 평형을 분양받기 위한 심리싸움 하는 방법
조합원 자격을 유지하여 분양을 받는 것으로 방향을 설정하였다면 동일한 선택을 한 조합원들과 이제는 경쟁해야 하는 시기입니다. 사람들이 좋아하는 집, 평형대는 대부분 같습니다. 그러나 모두가 좋아하는 평형대는 한정되어 있기 때문에 원한다고 모두 가질 수 없는 상황이 되는 것이죠. 부담금을 더 부담한다면 종전자산평가가 적더라도 원하는 평형대를 신청할 수 있습니다. 그렇기에 경쟁은 더 치열해집니다. 여기서 랜덤 뽑기라면 무작정 도전하겠지만 우선순위가 정해지는 룰이 있습니다. 지분입니다. 감정평가액이 큰 소유자들이 우선순위를 가져갑니다. 그렇기에 무조건 좋은 최선의 집을 고르는 것이 아니라, 차선의 집을 고르는 것 또한 전략이 될 수 있습니다.
아래와 같이 예를 들어 설명하면서 이해를 쉽게 도와보도록 하겠습니다.
| 구분 | 신축세대수 | 조합원 분양신청 | ||
| 1순위 | 1+1 | 소계 | ||
| 39형 | 400 | 50 | 10 | 60 |
| 49형 | 200 | 50 | 10 | 60 |
| 59형 | 1,800 | 300 | 30 | 330 |
| 74형 | 1,000 | 900 | 0 | 900 |
| 84형 | 1,000 | 950 | 0 | 950 |
| 101형 | 600 | 550 | 0 | 550 |
| 소계 | 5,000 | 2800 | 50 | 2850 |
총 5,000세대를 분양하는데 조합원이 3,000명 이라고 가정하겠습니다. 일부는 현금청산도 선택하고, 일부는 분양 신청했다고 합니다. 신축 세대수를 보면 조합원과 상대적으로 보았을 때 74형 이상의 큰 평형대가 비중이 높기 때문에 큰 평형대로 분양이 몰릴 가능성이 매우 큽니다. 이중에서도 84형을 얻으려면 30%의 확률 밖에 없는 것이죠. 1,000세대뿐이니까요. 우선순위를 매기는 감정평가액이 애매하다고 생각되는 순간이라면 무턱대고 국민 평형대인 84형을 신청하지 않고, 74형 혹은 101형 중에 전략적인 선택을 해야 되는 것입니다. 차선의 집을 고르는 전략 말입니다. 그렇다면 원하는 평형대의 당첨확률을 높일 수 있습니다. 조합원 분양 신청서에 표기하여 제출하면 최종 동호수 추첨결과는 일반 분양 시점에 청약 홈 홈페이지에서 확인이 가능합니다.
청약 확률 100%의 재건축과 재개발
먼저 본 것과 같이 신축 세대수가 많은데 여기에서 조합원들에게 먼저 분양을 하고 일반분양으로 나머지 물량이 풀리는 것이기 때문에 청약 당첨 확률이 100% 가 되는 것입니다. 일반청약 신청 시 보는 만점짜리 청약통장보다도 더 확실하죠. 심지어 원하는 로열동과 로열층을 배정받을 수 있기에 상승기에는 신고가를 기대할 수 있고, 하락기에는 가격 방어가 되는 좋은 물건을 100%의 확률로 가질 수 있게 되는 것입니다.
재개발 재건축 아파트에서 일반분양의 당첨 확률을 올리는 방법
조합원들의 선택들을 본 것처럼, 작은 평형대가 많아질 수밖에 없는 구조임을 이해하셨으리라 생각됩니다. 그래서 청약할 당시에 청약홈에서 작은 평형수가 많았던 것이죠. 일반분양에서는 조합원 분양에서 선택받지 못한 물건들만 풀리는 것이니까요. 위와 같은 상황으로 보았을 때 누가 봐도 59형인 1800세대의 신축분양에서 조합원신청이 330세대 밖에 없기 때문에 가장 많은 일반분양 당첨자가 발생하게 될 것입니다. 청약도 당첨이 되는 사람들이 자주 당첨되는 것을 볼 수 있는데 이런 계산이 미리 들어가기 때문입니다. 아무것도 모르고 확률적으로 낮은 평형대에 청약 신청하는 사람들과는 청약 당첨 확률이 하늘과 땅 차이를 만들어버리는 것이죠.
분양에 실패하고, 매수를 한다면 무엇을 검토해야 할까
조합원 분양 신청 이후 매수하기로 한 경우에는 부동산에서 조합의 상황을 상세히 확인해야 합니다. 부동산에서 부동산사장님과 같이 대화를 이어나가면서 알아내는 정보가 훨씬 품질 좋겠지만, 요즘 인터넷의 발전으로 인하여 네이버 부동산 앱에만 들어가도 예상 추가분담금과 어떤 타입의 평형대가 조합원이 신청했고 물건을 내놓았는지 손쉽게 알 수 있습니다. 앞서 공부했었던 예상 가격이라고 표현한 권리가액과 이익률을 대변하는 비례율 따위는 이제 거론되지도 않습니다. 단순히 매매가와 부담금만을 가지고 새로운 아파트의 가격을 점치게 되는 것이죠. 이때, 3가지의 단서를 확인해야 합니다.
3가지의 단서
첫번째, 조합원이 신청항 평형대가 무엇인지 확인합니다.
두 번째, 최종 매수가가 얼마인지 확인해야 합니다. 매매가가 얼마이고, 추가 부담금이 얼마나 발생하는지 확인합니다.
세 번째, 투자금을 검토합니다. 실제로 물건을 계약할 때 투자되는 비용을 의미합니다.
즉, 신축 아파트의 희망하는 평형대를 얼마의 가격(최종 매수가)으로 매수하기 위해, 투자비용이 얼마인가를 알아보는 것입니다.
과연 이 투자는 잘한 투자일까?
내가 위와 같이 검토된 가격으로 사게 될 아파트는 과연 잘샀다고 소문날 만큼 좋은 투자였는지 알아봐야 합니다. 그 방법은 매우 단순합니다. 주변의 신축 대장아파트의 매수가와, 내가 예상한 최종 매수가와 비교해본다면, 쉽게 검토할 수 있습니다.
지금까지 재건축 재개발에서의 조합원 분양신청 과 일반분양, 그리고 매수할 때의 투자방법을 알아보았습니다.
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