이제 새 아파트를 받습니다.
길고 길었던 재건축 재개발의 모든 절차들이 완료되는 시기로 새로운 지어지는 아파트의 소유자로 이름을 등기하고 신축아파트로 입주하는 시기 입니다. 이제는 주변 신축 대장아파트들과 비교하며 우리는 얼마나 수익이 났는지 검토하는 시간만이 남은 것입니다.
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관리처분인가
입주권을 받는 날 입니다.
조합원 분양 신청의 마지막 날이 사업의 규모가 확정되고 관리처분계획수립일 입니다. 정말 예상만 해왔었던 감정평가액의 총액도 결정이 납니다. 그리고 신축되는 세대수 (일반분양, 임대주택 물량, 보류지 등)와 정비사업비 추산액도 결정됩니다. 조합원분양가는 동호수에 따라 다르기 때문에 개별적으로 안내됩니다. 아래와 같이 단계로 관리처분인가가 되는데 그 시점부터는 '입주권'이라는 것이 생기고, 향 후 청약에 대한 재당첨제한 대상자가 되는 것입니다.
이주 과정을 거쳐 헌집을 허물어요
이주과정의 경우에는 재건축과 재개발이 조금 다를 수 있습니다. 재건축의 경우에는 이주와 관련하여 큰 문제없이 일괄적으로 이주가 이루어집니다. 하지만 이 일괄적으로 이주가 되는 부분은 새 아파트를 받기 전 전셋방을 구하기 어렵게 만들기도 합니다. 주변의 주택들로 대이주가 일어나기 때문에 전세 보증금이 올라가는 현상이 보일 수 있습니다.
재개발은 이주 과정이 재건축과 비교하였을 때 약간의 어려움이 존재할 수 있습니다. 재건축과 다르게 세입자를 보호하는 장치가 있음에도 불구하고 명도를 거부하는 사람들이 나옵니다. 단 하나의 가구가 이주를 하지 않더라도 철거작업을 진행할 수 없기 때문에 재개발 자체가 지연될 수 있습니다. 이 과정에서 이주비 대출이자가 계속해서 발생하게 되는데 이 비용이 모두 사업비로 들어갑니다. 투자에 있어서 이 비용을 무시할 수 없는 금액이 될 수 있는 것이죠. 주민들이 빠르게 이주만 해준다면 이주비 대출이 나온다는 것은 대단한 장점이기도 합니다. 양날의 검이라고 볼 수 있지만 장점이 조금 더 강하다고 볼 수 있습니다. 즉, 재개발의 경우에는 이주비 대출을 위해 금융기관을 선정해야 되는데 이것이 재개발의 관리처분인가가 진행되고 있고 곧 철거가 진행된다는 것을 암시합니다.
일반분양단계
조합과 HUG가 함께 일반분양가 조율합니다.
일반분양가는 조합에서 정합니다. 그러나 함부로 조합이 마음대로 확정지을 수는 없습니다. 고분양가 관리지역과 분양가상한제라는 제도가 있기 때문 입니다. 분양가상한제가 있는 곳은 주택도시보증공사와 조율을 해야합니다.
새아파트로 입주합니다.
일반분양이 끝난 뒤, 공사를 마치고 준공인가를 받으면 드디어 입주를 할 수 있습니다. 이때, 집문서라고 불리는 소유권 이전등기를 진행하게 됩니다. 기존에 가지고 있던 토지 그리고 건축물들로 구성되어있던 등기를 새아파트로 균등하게 나누는 것입니다. 이렇게 소유권 이전이 끝이나면 조합은 할 일을 모두 끝마친 것입니다. 새 집을 받는 목적을 달성했기 때문에 마지막 정산을 끝마치고 문을 닫습니다. 정산은 사업이 잘되어 이익이 남으면 조합원에게 청산금을 지급하거나 더 좋은 커뮤니티를 형성하는데 사용됩니다. 혹은 사업이 어려워져 추가 부담금이 발생할 수도 있습니다.
그리고 유의해야 할 점이 있습니다. 이 시기가 지나 최종등기가 나와야만 전매제한이 있는 아파트들은 매매가 가능해집니다. 그 이전에 매매를 진행하면 불법전매가 되는 것이니 유의하셔야 합니다.
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